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Le marchand de biens qui rénove avant de revendre se trouve dans une position particulière au regard de l’assurance construction : il n’exécute pas les travaux, mais il en répond devant l’acquéreur pendant dix ans. La dommages-ouvrage (DO) n’est donc pas une formalité annexe, c’est la pièce maîtresse qui sécurise à la fois l’opération et sa revente. Voici pourquoi, et comment bien la souscrire. Pourquoi le marchand de biens est concerné par la dommages-ouvrage Dès qu’il fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation, le marchand de biens agit comme maître d’ouvrage. Or, la loi du 4 janvier 1978 (loi Spinetta), codifiée à l’article L242-1 du Code des assurances, impose à tout maître d’ouvrage de souscrire une dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. La DO préfinance la réparation des désordres de nature décennale – ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination – sans attendre qu’un juge ait désigné le responsable. Pour un professionnel dont le modèle repose sur la rotation rapide des biens, cette rapidité d’indemnisation est un atout, pas un détail. Le statut de constructeur non réalisateur La particularité du marchand de biens tient à sa qualification juridique. En revendant un bien sur lequel il a fait faire des travaux, il est assimilé à un constructeur non réalisateur (article 1792-1 du Code civil). Conséquence : il est tenu de la garantie décennale envers l’acquéreur, comme s’il avait bâti lui-même. La dommages-ouvrage devient alors un double filet de sécurité – elle protège l’acheteur, et elle évite au marchand d’avoir à financer personnellement des réparations découvertes après la vente. C’est ce statut qui place le marchand de biens « en première ligne ». La DO s’inscrit dans un dispositif plus large : retrouvez toutes les assurances du marchand de biens dans notre guide dédié. Quand la dommages-ouvrage est-elle obligatoire ? La règle est liée à la nature des travaux, pas au statut de l’acheteur. La DO s’impose dès que l’opération comporte des travaux touchant à la solidité ou à la destination du bâtiment : réhabilitation lourde, reprise de structure, surélévation, extension, création de logements. À l’inverse, une simple opération d’achat-revente sans travaux, ou de rafraîchissement purement esthétique, n’entre pas dans le champ de l’obligation. En cas de doute sur le périmètre des travaux, l’analyse d’un courtier spécialisé permet de trancher avant l’ouverture du chantier – le moment où la DO doit être souscrite. Ce que couvre la DO et pendant combien de temps La dommages-ouvrage couvre les dommages de nature décennale : fissures traversantes, affaissements, défauts d’étanchéité généralisés, désordres rendant le bien impropre à sa destination. Elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et court pendant les neuf années suivantes – couvrant toute la période décennale. En cas de sinistre, l’assureur indemnise les réparations puis exerce un recours contre les entreprises intervenantes et leurs assureurs décennale, souvent dans le cadre de la convention CRAC qui accélère le règlement. Les désordres esthétiques, l’usure et le défaut d’entretien restent exclus. Dommages-ouvrage et revente : un argument commercial décisif C’est là que la DO cesse d’être une contrainte pour devenir un outil de vente. Lors d’une revente dans les dix ans suivant la réception, le notaire mentionne dans l’acte l’existence – ou l’absence – de la dommages-ouvrage. Un bien couvert rassure l’acquéreur et sa banque ; un bien non assuré inquiète, fait chuter les offres, voire bloque la transaction. Pour un marchand de biens, présenter une DO en règle, c’est vendre plus vite, plus cher, et sans exposer sa responsabilité. La couverture se transmet automatiquement aux acquéreurs successifs, ce qui en fait un véritable actif attaché au bien. Combien coûte la DO pour un marchand de biens ? Le coût s’exprime en pourcentage du montant de l’opération de travaux, en général de l’ordre de 1 à 3 %. Plusieurs facteurs jouent : la nature et l’ampleur des travaux, la destination du bien, la qualité et les attestations décennales des entreprises, la présence d’une étude de sol, le niveau de franchise. Pour un marchand qui enchaîne les opérations, un courtier spécialisé permet d’obtenir des conditions cadrées sur le volume d’activité plutôt qu’une tarification au coup par coup, et de constituer des dossiers acceptés rapidement par les assureurs. Sanctions et risques en cas de défaut Le défaut de dommages-ouvrage est une infraction. Pour un professionnel, il expose à des sanctions pénales pouvant atteindre six mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende. S’y ajoutent des conséquences civiles lourdes : prise en charge personnelle des réparations au titre de la décennale, blocage de la vente par le notaire, et responsabilité engagée envers l’acquéreur pendant dix ans. Au regard du modèle économique du marchand de biens, l’impasse sur la DO est un pari à très mauvais rapport risque / économie. Questions fréquentes Un marchand de biens doit-il toujours souscrire une dommages-ouvrage ? Oui, dès que l’opération comprend des travaux touchant à la solidité ou à la destination du bien. Sans travaux, l’obligation ne s’applique pas. À quel moment souscrire ? Avant l’ouverture du chantier. Une souscription tardive est l’une des principales causes de refus de garantie. La DO se transmet-elle à l’acheteur ? Oui, automatiquement, aux acquéreurs successifs pendant toute sa durée : c’est un atout pour la revente. Quelle différence avec la décennale des entreprises ? La décennale engage chaque entreprise ; la dommages-ouvrage, souscrite par le marchand maître d’ouvrage, préfinance les réparations puis se retourne contre ces décennales. En résumé Parce qu’il revend un ouvrage qu’il a fait rénover, le marchand de biens est en première ligne de la responsabilité décennale. La dommages-ouvrage, souscrite avant chaque chantier, est à la fois son obligation légale, sa protection financière et son meilleur argument de revente. DLR Courtage accompagne les marchands de biens dans la souscription de leur dommages-ouvrage, chantier après chantier. Recevez votre devis dommages-ouvrage professionnel en ligne. Sources Article L242-1 du Code des assurances – Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019265425 Assurance de dommages ouvrage : quelle est la réglementation applicable ? – DGCCRF, economie.gouv.fr : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques-et-les-faq/assurance-de-dommages-ouvrage-quelle-est-la-reglementation
Acheter, rénover, revendre : l’activité de marchand de biens combine risque commercial, risque juridique et risque de construction. Résultat, les assurances à souscrire ne se résument pas à un seul contrat. Certaines sont légalement obligatoires, d’autres sont exigées par les notaires et les banques, d’autres encore relèvent de la simple prudence. Ce guide fait le tri, garantie par garantie. Le marchand de biens, un maître d’ouvrage exposé Le marchand de biens n’est pas un simple intermédiaire : il achète pour son compte, engage souvent des travaux, puis revend. Dès qu’il fait réaliser des travaux, il devient maître d’ouvrage et, à la revente, il est juridiquement assimilé à un constructeur non réalisateur (article 1792-1 du Code civil). Il répond alors des désordres devant l’acquéreur, exactement comme s’il avait bâti lui-même. Cette double casquette – commerçant et maître d’ouvrage – explique pourquoi plusieurs assurances se cumulent. La responsabilité civile professionnelle : la base de l’activité La RC professionnelle couvre les conséquences financières des erreurs, négligences ou dommages causés à des tiers dans le cadre de l’activité : achat-revente, montage juridique, relations avec les prestataires et les acquéreurs, organisation des travaux. Elle n’est pas, en tant que telle, imposée par la loi, mais elle est en pratique exigée dans la majorité des montages financiers et vivement recommandée par les notaires, les banques et les partenaires. Sans elle, une mise en cause peut atteindre directement le patrimoine de la société. C’est la couverture socle, à souscrire dès le premier projet. Dommages-ouvrage et décennale : obligatoires dès qu’il y a des travaux C’est le point le plus souvent sous-estimé. Dès que l’opération comprend des travaux de construction, de rénovation ou de réhabilitation, la loi impose au maître d’ouvrage de souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage (loi Spinetta, article L242-1 du Code des assurances). Cette assurance préfinance la réparation des désordres de nature décennale, sans attendre la désignation d’un responsable. En parallèle, la garantie décennale engage les entreprises intervenant sur le chantier. Le marchand de biens doit exiger et conserver leurs attestations : ce sont elles que son assureur dommages-ouvrage actionnera en cas de sinistre. Négliger la DO, c’est s’exposer à des sanctions et rendre la revente très difficile – nous y revenons plus bas. Ce point mérite un focus dédié : voir notre guide dommages-ouvrage du marchand de biens. La garantie constructeur non réalisateur (CNR) Parce qu’il revend un ouvrage sur lequel il a fait faire des travaux sans les exécuter lui-même, le marchand de biens a intérêt à souscrire une garantie constructeur non réalisateur (CNR). Elle couvre sa propre responsabilité décennale vis-à-vis de l’acquéreur, en complément des décennales des entreprises. Concrètement, elle sécurise l’acheteur contre les défauts de solidité ou d’impropriété à destination pendant dix ans – un gage de sérieux qui fluidifie la vente et protège le marchand contre une mise en cause personnelle des années plus tard. Les autres couvertures utiles Au-delà du socle réglementaire, plusieurs garanties méritent d’être envisagées selon le profil de l’activité : une multirisque / RC exploitation pour les locaux et les biens détenus, une protection juridique pour les litiges avec vendeurs, acquéreurs ou entreprises, et, sur des opérations lourdes, une assurance tous risques chantier (TRC) qui protège l’ouvrage pendant les travaux. Ces contrats ne sont pas obligatoires mais réduisent nettement l’exposition financière. Obligatoire ou recommandé : le récapitulatif Pour résumer, sur une opération avec travaux : Obligatoire : la dommages-ouvrage (à souscrire avant le chantier) ; la décennale des entreprises intervenantes. Quasi incontournable en pratique : la RC professionnelle, exigée par les banques et notaires. Fortement recommandé : la garantie constructeur non réalisateur, la protection juridique, la multirisque, et la TRC sur les gros chantiers. Sur une opération d’achat-revente sans aucun travaux, l’obligation d’assurance construction ne s’applique pas ; la RC pro et la protection juridique restent, elles, tout aussi utiles. Questions fréquentes La RC pro est-elle obligatoire pour un marchand de biens ? Elle n’est pas imposée par la loi, mais elle est exigée par la plupart des banques et notaires et vivement recommandée : en pratique, elle est incontournable. Quand la dommages-ouvrage devient-elle obligatoire ? Dès que l’opération comprend des travaux de construction ou de rénovation touchant à la solidité ou à la destination du bien. Elle se souscrit avant l’ouverture du chantier. Une opération sans travaux nécessite-t-elle une DO ? Non. Sans travaux, il n’y a pas d’obligation d’assurance construction ; la RC pro reste néanmoins conseillée. Qu’est-ce que la garantie CNR ? La garantie constructeur non réalisateur couvre la responsabilité décennale du marchand de biens vis-à-vis de l’acquéreur, en tant que vendeur d’un ouvrage qu’il a fait construire ou rénover. En résumé Le marchand de biens cumule les casquettes, donc les assurances. Le socle : RC professionnelle pour l’activité, dommages-ouvrage et décennale dès qu’il y a des travaux, et garantie constructeur non réalisateur pour sécuriser la revente. Bien construit, ce dispositif protège à la fois l’acquéreur, l’opération et le patrimoine du marchand. DLR Courtage accompagne les marchands de biens sur l’ensemble de leurs couvertures construction. Demandez votre devis dommages-ouvrage professionnel ou votre devis responsabilité civile professionnelle. Sources Assurance de dommages ouvrage : quelle est la réglementation applicable ? – DGCCRF, economie.gouv.fr : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques-et-les-faq/assurance-de-dommages-ouvrage-quelle-est-la-reglementation Article 1792-1 du Code civil (constructeur non réalisateur) – Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443340
Communes, départements, régions, établissements publics, offices HLM et bailleurs sociaux sont régulièrement maîtres d’ouvrage : ils font construire des écoles, des équipements publics, des logements sociaux ou rénovent leur patrimoine. La question de l’assurance dommages-ouvrage (DO) se pose alors avec une particularité propre au secteur public : une dispense existe, mais elle ne s’applique pas à tout. Voici comment s’y retrouver, du cadre légal jusqu’aux marchés publics de travaux. Le principe : une assurance construction obligatoire La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, codifiée à l’article L242-1 du Code des assurances, impose au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Son objet : préfinancer la réparation des désordres de nature décennale – ceux qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination – sans attendre qu’un juge ait désigné le responsable. Ce principe vaut pour tous les maîtres d’ouvrage. Les collectivités et organismes publics bénéficient toutefois d’un régime particulier qu’il faut bien comprendre, car il conditionne directement la décision de souscrire. Les garanties concernées : parfait achèvement, biennale, décennale La dommages-ouvrage s’inscrit dans le système des garanties légales qui courent à partir de la réception des travaux, l’acte par lequel la collectivité accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an, les désordres signalés à l’entreprise. La garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil) couvre, pendant deux ans, les équipements dissociables. La garantie décennale (article 1792 du Code civil) couvre, pendant dix ans, les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. La dommages-ouvrage est l’assurance qui permet de mobiliser rapidement cette garantie décennale : elle paie les réparations, puis se retourne contre les constructeurs. Sans elle, la collectivité doit avancer les fonds et engager seule les recours. La dispense des personnes morales de droit public Le Code des assurances dispense les personnes morales de droit public de l’obligation de souscrire une dommages-ouvrage lorsqu’elles font réaliser, pour leur compte, des travaux de construction d’un ouvrage à usage autre que l’habitation. En pratique, une commune qui construit une mairie, une école, un gymnase ou un équipement technique n’est pas légalement tenue de souscrire une DO. La même logique s’applique aux ouvrages d’infrastructure expressément exclus du champ de l’assurance obligatoire : voirie, ouvrages de réseaux, stations d’épuration et de traitement des déchets, ouvrages maritimes, lacustres ou fluviaux. Cette dispense s’explique par la solidité financière présumée des personnes publiques, réputées capables d’assumer elles-mêmes le préfinancement d’éventuelles réparations. L’exception déterminante : le logement La dispense connaît une limite essentielle : elle ne joue pas pour les ouvrages à usage d’habitation. Dès qu’une collectivité ou un organisme public fait construire du logement, l’obligation de souscrire une dommages-ouvrage s’applique pleinement. Cette règle concerne au premier chef : les offices publics de l’habitat (OPH) et les organismes HLM, pour les logements locatifs sociaux qu’ils font édifier ; les bailleurs sociaux de toute nature réalisant des opérations de logement ; les communes et collectivités qui construisent ou font construire des logements (logements communaux, foyers, résidences). Sont assimilés à des bâtiments d’habitation les structures d’hébergement telles que les foyers de jeunes travailleurs ou les établissements pour personnes âgées. Pour ces opérations, la DO est donc obligatoire, au même titre que pour un promoteur privé. Quels organismes sont concernés ? OPH, ESH, SEM, coopératives Le logement social français est porté par plusieurs familles d’acteurs, toutes susceptibles d’être maîtres d’ouvrage de logements et donc soumises à l’obligation : les offices publics de l’habitat (OPH), établissements publics rattachés aux collectivités ; les entreprises sociales pour l’habitat (ESH), sociétés anonymes de HLM ; les sociétés d’économie mixte (SEM) intervenant dans l’aménagement et le logement ; les coopératives HLM, qui construisent et accompagnent l’accession sociale. Quelle que soit leur forme juridique, dès lors qu’ils produisent du logement, ces organismes relèvent de l’obligation de dommages-ouvrage. La distinction droit public / droit privé n’efface pas la règle : c’est la destination « habitation » de l’ouvrage qui prime. La dommages-ouvrage dans les marchés publics de travaux Dans le cadre d’un marché public de travaux, les exigences d’assurance figurent généralement au cahier des clauses administratives particulières (CCAP). La maîtrise d’ouvrage publique, longtemps encadrée par la loi MOP du 12 juillet 1985 et aujourd’hui intégrée au Code de la commande publique, impose au maître d’ouvrage de définir clairement les garanties attendues des entreprises – à commencer par l’attestation de responsabilité civile décennale – et, lorsque l’ouvrage est à usage d’habitation, de souscrire lui-même la dommages-ouvrage. Anticiper ces clauses dès le montage de l’opération évite deux écueils fréquents : un retard de chantier lié à une attestation manquante, et une opération de logement livrée sans la couverture obligatoire. Pourquoi s’assurer, même en cas de dispense Être dispensé de l’obligation ne signifie pas qu’il faille renoncer à l’assurance. Pour un ouvrage public hors habitation, souscrire volontairement une dommages-ouvrage présente plusieurs avantages concrets. Protéger le budget public. En cas de désordre majeur, la DO évite à la collectivité d’avancer le coût des réparations sur ses fonds propres, parfois plusieurs centaines de milliers d’euros, et de mobiliser des crédits d’investissement non prévus. Accélérer les réparations. L’indemnisation intervient sans attendre l’issue d’une recherche de responsabilité, ce qui permet de remettre rapidement en service un équipement utilisé par le public – une école, une salle des fêtes, un gymnase. Sécuriser la gestion patrimoniale. Pour un bâtiment destiné à être cédé, valorisé ou transféré dans les dix ans, la présence d’une DO facilite l’opération et rassure l’ensemble des parties. Au regard de ces bénéfices, de nombreuses collectivités font le choix de s’assurer même lorsque la loi ne les y oblige pas. Comment fonctionne la DO en cas de sinistre ? Lorsqu’un désordre de nature décennale apparaît, la collectivité adresse une déclaration de sinistre à son assureur. Celui-ci mandate un expert, se prononce sur la prise en charge dans des délais encadrés, puis verse une indemnité permettant d’engager immédiatement les travaux. L’assureur exerce ensuite un recours contre les constructeurs et leurs assureurs décennale, souvent dans le cadre de la convention CRAC (Convention de Règlement de l’Assurance Construction), qui standardise les échanges entre assureurs et raccourcit les délais. Pour la collectivité, l’avantage est double : une remise en état rapide et une charge financière neutralisée. Trois cas concrets pour s’y retrouver Une commune construit une école : ouvrage hors habitation, dispense possible. La DO reste vivement recommandée pour protéger le budget communal. Un office HLM fait édifier un immeuble de logements sociaux : ouvrage à usage d’habitation, dommages-ouvrage obligatoire. Une collectivité rénove lourdement des logements communaux : dès lors que les travaux touchent à la solidité ou à la destination du bâtiment d’habitation, l’obligation s’applique. Questions fréquentes Une commune est-elle obligée de souscrire une dommages-ouvrage ? Pas pour ses ouvrages hors habitation (école, mairie, équipement), où elle est dispensée. En revanche, dès qu’elle fait construire du logement, l’obligation s’applique. Un office HLM doit-il souscrire une dommages-ouvrage ? Oui, pour les logements qu’il fait édifier : la destination « habitation » rend l’assurance obligatoire, quel que soit le statut de l’organisme. La dispense signifie-t-elle qu’il ne faut pas s’assurer ? Non. La dispense supprime l’obligation, pas l’intérêt : souscrire volontairement protège le budget public et accélère les réparations. Où s’inscrit l’obligation dans un marché public ? Les exigences d’assurance sont précisées au CCAP du marché de travaux ; la dommages-ouvrage, quand elle est due, est à la charge du maître d’ouvrage. En résumé Pour les acteurs publics, la règle se lit en deux temps : dispense pour les ouvrages hors habitation, obligation maintenue dès qu’il s’agit de logement. Mais entre l’obligation légale et l’intérêt bien compris, la frontière est ténue : souscrire une dommages-ouvrage reste, dans la quasi-totalité des cas, la décision la plus protectrice pour les finances et le patrimoine de la collectivité. DLR Courtage accompagne collectivités, communes, offices HLM et bailleurs sociaux dans l’analyse de leurs obligations et la souscription de leur assurance dommages-ouvrage. Demandez votre devis dommages-ouvrage secteur public. Sources Article L243-1-1 du Code des assurances (dispense des personnes morales de droit public) – Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006796079 Assurance de dommages ouvrage : quelle est la réglementation applicable ? – DGCCRF, economie.gouv.fr : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques-et-les-faq/assurance-de-dommages-ouvrage-quelle-est-la-reglementation
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