Acheter, rénover, revendre : l’activité de marchand de biens combine risque commercial, risque juridique et risque de construction. Résultat, les assurances à souscrire ne se résument pas à un seul contrat. Certaines sont légalement obligatoires, d’autres sont exigées par les notaires et les banques, d’autres encore relèvent de la simple prudence. Ce guide fait le tri, garantie par garantie.
Le marchand de biens, un maître d’ouvrage exposé
Le marchand de biens n’est pas un simple intermédiaire : il achète pour son compte, engage souvent des travaux, puis revend. Dès qu’il fait réaliser des travaux, il devient maître d’ouvrage et, à la revente, il est juridiquement assimilé à un constructeur non réalisateur (article 1792-1 du Code civil). Il répond alors des désordres devant l’acquéreur, exactement comme s’il avait bâti lui-même. Cette double casquette – commerçant et maître d’ouvrage – explique pourquoi plusieurs assurances se cumulent.
La responsabilité civile professionnelle : la base de l’activité
La RC professionnelle couvre les conséquences financières des erreurs, négligences ou dommages causés à des tiers dans le cadre de l’activité : achat-revente, montage juridique, relations avec les prestataires et les acquéreurs, organisation des travaux. Elle n’est pas, en tant que telle, imposée par la loi, mais elle est en pratique exigée dans la majorité des montages financiers et vivement recommandée par les notaires, les banques et les partenaires. Sans elle, une mise en cause peut atteindre directement le patrimoine de la société. C’est la couverture socle, à souscrire dès le premier projet.
Dommages-ouvrage et décennale : obligatoires dès qu’il y a des travaux
C’est le point le plus souvent sous-estimé. Dès que l’opération comprend des travaux de construction, de rénovation ou de réhabilitation, la loi impose au maître d’ouvrage de souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage (loi Spinetta, article L242-1 du Code des assurances). Cette assurance préfinance la réparation des désordres de nature décennale, sans attendre la désignation d’un responsable.
En parallèle, la garantie décennale engage les entreprises intervenant sur le chantier. Le marchand de biens doit exiger et conserver leurs attestations : ce sont elles que son assureur dommages-ouvrage actionnera en cas de sinistre. Négliger la DO, c’est s’exposer à des sanctions et rendre la revente très difficile – nous y revenons plus bas. Ce point mérite un focus dédié : voir notre guide dommages-ouvrage du marchand de biens.
La garantie constructeur non réalisateur (CNR)
Parce qu’il revend un ouvrage sur lequel il a fait faire des travaux sans les exécuter lui-même, le marchand de biens a intérêt à souscrire une garantie constructeur non réalisateur (CNR). Elle couvre sa propre responsabilité décennale vis-à-vis de l’acquéreur, en complément des décennales des entreprises. Concrètement, elle sécurise l’acheteur contre les défauts de solidité ou d’impropriété à destination pendant dix ans – un gage de sérieux qui fluidifie la vente et protège le marchand contre une mise en cause personnelle des années plus tard.
Les autres couvertures utiles
Au-delà du socle réglementaire, plusieurs garanties méritent d’être envisagées selon le profil de l’activité : une multirisque / RC exploitation pour les locaux et les biens détenus, une protection juridique pour les litiges avec vendeurs, acquéreurs ou entreprises, et, sur des opérations lourdes, une assurance tous risques chantier (TRC) qui protège l’ouvrage pendant les travaux. Ces contrats ne sont pas obligatoires mais réduisent nettement l’exposition financière.
Obligatoire ou recommandé : le récapitulatif
Pour résumer, sur une opération avec travaux :
- Obligatoire : la dommages-ouvrage (à souscrire avant le chantier) ; la décennale des entreprises intervenantes.
- Quasi incontournable en pratique : la RC professionnelle, exigée par les banques et notaires.
- Fortement recommandé : la garantie constructeur non réalisateur, la protection juridique, la multirisque, et la TRC sur les gros chantiers.
Sur une opération d’achat-revente sans aucun travaux, l’obligation d’assurance construction ne s’applique pas ; la RC pro et la protection juridique restent, elles, tout aussi utiles.
Questions fréquentes
La RC pro est-elle obligatoire pour un marchand de biens ? Elle n’est pas imposée par la loi, mais elle est exigée par la plupart des banques et notaires et vivement recommandée : en pratique, elle est incontournable.
Quand la dommages-ouvrage devient-elle obligatoire ? Dès que l’opération comprend des travaux de construction ou de rénovation touchant à la solidité ou à la destination du bien. Elle se souscrit avant l’ouverture du chantier.
Une opération sans travaux nécessite-t-elle une DO ? Non. Sans travaux, il n’y a pas d’obligation d’assurance construction ; la RC pro reste néanmoins conseillée.
Qu’est-ce que la garantie CNR ? La garantie constructeur non réalisateur couvre la responsabilité décennale du marchand de biens vis-à-vis de l’acquéreur, en tant que vendeur d’un ouvrage qu’il a fait construire ou rénover.
En résumé
Le marchand de biens cumule les casquettes, donc les assurances. Le socle : RC professionnelle pour l’activité, dommages-ouvrage et décennale dès qu’il y a des travaux, et garantie constructeur non réalisateur pour sécuriser la revente. Bien construit, ce dispositif protège à la fois l’acquéreur, l’opération et le patrimoine du marchand.
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Sources
- Assurance de dommages ouvrage : quelle est la réglementation applicable ? – DGCCRF, economie.gouv.fr : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques-et-les-faq/assurance-de-dommages-ouvrage-quelle-est-la-reglementation
- Article 1792-1 du Code civil (constructeur non réalisateur) – Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443340